菏泽房产

　　　　　　突然爆发的经济危机让中国楼市在去年进入下行通道，但此轮房地产市场调整光景不长，随着经济的复苏，房地产市场率先上演了一场绝地大翻盘。作为三线城市的菏泽房产市场，从红火的四五月份俏阳春延展到六七八月淡季不淡，消费者排队购房、开发商捂盘惜售，坐地涨价，房价一路小跑。如今金九银十又到，菏泽各个房产开发商摩拳擦掌，积极备战。楼市火爆，价量齐升的背后，到底是什么原因使得一度低迷的房产市场再度疯狂？
　　“繁”花渐欲迷人眼
　　菏泽房产：
　　　刚性需求 “涨声”四起
　　 作为内陆三线城市的菏泽，由于历史原因城市规模较小，城市建设开发起步晚，与菏泽经济规模及其区域中心城市的地位不相匹配。随着巨野煤田的开发，菏泽经济快速的发展，作为一个辖区900多万人口的行政、经济中心城市，城市人口不断扩张，各县区、乡镇消费者进城置业，各机关单位垂直机构进城购房，投资增值等刚性需求拉动了菏泽房产市场的旺销。
　　 由于目前国内的经济形势不容乐观，出口贸易不理想，房地产等大宗商品消费对经济的拉动作用就显得更加重要，在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，楼市红火与国家政策密不可分。现在住宅类房产首付20%即可办理按揭贷款。其次，近期股市、期市大跌，投资风险加大，人们对于住宅、商铺这类不动产有着更强保值增值的心理预期，因此难免出现不少避险资金进入楼市，投资型消费者占有一定的比例。而且高位的成交量一定意义上会带动房价的上涨，从而导致投资增值型客户处于一种非常状态——买涨不买跌的传统投资心理，正促使着整个楼市的销售。
　　小幅攀升 后市看好
　　 首先分析菏泽房价上涨的原因：菏泽房价的上涨有全国楼市回暖、复苏、升温相同的原因，也有横向比菏泽房产市场由于起步晚，起点低，菏泽房价与同等区域、同等级别城市相比，（比如聊城、济宁、临沂等）价格要低，菏泽现在的房价与上述城市三年前的价格差不多，所以菏泽房价上涨有补涨的因素。
　　 其次，房价的上涨纵向比，与菏泽前期的房产价格相比。菏泽房产市场告别了简单住房时代，现在的房产节能、环保、舒适、环境、物业都是前期房产所无法比拟的，节能保温外墙、中空玻璃，为提高空间舒适度增加层高；电子巡更、可视对讲，智能化防盗设施，大型会所，健身场所设施，园林环境建设。房子越盖越好，小区越来越漂亮，生活越来越舒适，而这些就需要开发商加大投入，暨现在的房产成本增加了许多。
　　 如何计算房子的成本？房价的主要组成部分是：土地成本+建筑成本+配套费+税费。菏泽房产市场发展，土地价格也日新月异，土地成本增速很快，多层房产土地成本由原来的200元左右每平方米上升到600～1000元每平方米；高品质房产建设的要求越来越高，建设的直接成本也快速成长，多层的建设成本由原来的400～500元每平方米涨到如今的800～1000元每平方米，高层、小高层的建设成本则从原来的1000元左右每平方米上升到目前的2000元左右每平方米。水涨船高，这些成本上涨最终反映到房价上。随着房产市场的发展、规范、成熟，开发商的土地成本、资金成本、营销成本都在继续大幅增加。
　　刘存超