日期:[2015年12月25日]
-- 牡丹晚报 --
版次:[A17]
中央经济工作会议提出房地产“化解库存”方法
菏泽楼市是否会开启“降价跑量”模式？
牡丹晚报记者 孟 欣
2015年，在全国楼市低迷的大背景下，菏泽楼市也是不容乐观。房地产企业无不挖空心思，打出各种活动和优惠，希望能扭转局面，但收效甚微。而刚刚结束的中央经济工作会议，明确了房地产“化解库存”的发展方向。有关媒体报道，此次会议鼓励开发商适当降低房价。那么，我市明年楼市是否会开启“降价跑量”模式？取消过时的限制性购房措施意味着什么？2016年房地产市场主旋律又是什么？对此，牡丹晚报记者展开了采访调查。
“去库存”政策影响效果偏长期
12月21日闭幕的中央经济工作会议明确了2016年诸多新论断、新政策、新举措，传递出一系列高含金量的政策走向。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，既要稳中求进把握好节奏和力度，又要抓住关键点，其中主要是抓好去产能、去库存等五大任务，并且明确了房地产“化解库存”的发展方向。
从会议报告中可以看到，“化解房地产库存”的方法包括通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。同时，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。最后，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。还有，取消过时的限制性措施。
“这些政策短期对菏泽楼市利空，影响效果偏长期。”菏泽中北新都心小区项目营销策划部负责人张岳的观点鲜明，其理由也较充分。
他举例分析，目前的政策期望是把农民工引向楼房库存量较大的三四线城市比如菏泽，形成在就业地购买或长期租房的预期和需求。“但短期内难以实现，前期需建立完善的财政补贴、降税费减免、纳入公积金制度等政策组合拳，来提高农民工的实际购买力。因而，户籍改革重在长期。”张岳说。
此外，中央鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。张岳说：“愿望虽好，但现实是需求不足，要实现完整的租赁市场，除政府引导外，根源在于产业的培育，通过产业带动内需，提高城市价值和投资属性，吸引人才和资金，这亦非一朝一夕就能促成。”
普降房价？专家称菏泽或将有一个微调期
那么，此次会议明确提出鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，是否意味着我市房价也能一降再降呢？
“普降房价，菏泽不可能，最起码短期内不可能实现。”多位业内人士向记者表达了该观点。在日趋完善的市场化竞争环境下，房地产市场价格走势主要由供求关系决定。这意味着，不管是供求哪方发力，去库存不可能一蹴而就，仍是个长期攻坚战。
“土地成本逐渐走高，我市开发企业现在大多是微利，故房价并无太多降价空间。但市民的购买力会有所提高，就拿曹州牡丹园附近的村庄拆迁来说，市政府就采取了积极的货币补偿政策。市民手中有了钱，又急需购房，就能消化一部分现有库存。现在，家长日益关注孩子的教育等问题，村民选择在市区买房的可能性也会逐年上升。”菏泽牡丹公馆项目销售总监褚衍标坦言。
褚衍标同时指出，各地方楼市的实际情况也有差别，菏泽是处于三线与四线之间的城市，地价的不断上涨导致我市楼市降价空间缩减，房价或将有一个微调期，但绝不会出现大幅“跳水”。
2016年房地产业和房地产金融业洗牌加剧
对于中央经济工作会议在“化解房地产库存”中提出的“取消过时的限制性措施”，我市著名房地产金融专家黄和焰认为，应该主要指限购限贷等限制措施，还有譬如规划的商品房开发用地的土地用途限制、户型限制、住商比限制等。
“从去年开始，强制型的楼市限制政策已经逐步放松，现在仅一线城市限购继续，我市楼市处于较为宽松的政策环境。”黄和焰指出，再加上贷款利率从年初的6.0%降到现在的4.9%，已经为我市市民购房提供了很大的政策性便利。
“可以预计，2016年我市房地产市场主旋律将是政府推动去库存，开发商因势平稳促销，金融业进一步向房地产业渗透，房企兼并重组，房地产业和房地产金融业洗牌加剧。”黄和焰总结说。
2015年，在全国楼市低迷的大背景下，菏泽楼市也是不容乐观。房地产企业无不挖空心思，打出各种活动和优惠，希望能扭转局面，但收效甚微。而刚刚结束的中央经济工作会议，明确了房地产“化解库存”的发展方向。有关媒体报道，此次会议鼓励开发商适当降低房价。那么，我市明年楼市是否会开启“降价跑量”模式？取消过时的限制性购房措施意味着什么？2016年房地产市场主旋律又是什么？对此，牡丹晚报记者展开了采访调查。
“去库存”政策影响效果偏长期
12月21日闭幕的中央经济工作会议明确了2016年诸多新论断、新政策、新举措，传递出一系列高含金量的政策走向。会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，既要稳中求进把握好节奏和力度，又要抓住关键点，其中主要是抓好去产能、去库存等五大任务，并且明确了房地产“化解库存”的发展方向。
从会议报告中可以看到，“化解房地产库存”的方法包括通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。同时，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。最后，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。还有，取消过时的限制性措施。
“这些政策短期对菏泽楼市利空，影响效果偏长期。”菏泽中北新都心小区项目营销策划部负责人张岳的观点鲜明，其理由也较充分。
他举例分析，目前的政策期望是把农民工引向楼房库存量较大的三四线城市比如菏泽，形成在就业地购买或长期租房的预期和需求。“但短期内难以实现，前期需建立完善的财政补贴、降税费减免、纳入公积金制度等政策组合拳，来提高农民工的实际购买力。因而，户籍改革重在长期。”张岳说。
此外，中央鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。张岳说：“愿望虽好，但现实是需求不足，要实现完整的租赁市场，除政府引导外，根源在于产业的培育，通过产业带动内需，提高城市价值和投资属性，吸引人才和资金，这亦非一朝一夕就能促成。”
普降房价？专家称菏泽或将有一个微调期
那么，此次会议明确提出鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，是否意味着我市房价也能一降再降呢？
“普降房价，菏泽不可能，最起码短期内不可能实现。”多位业内人士向记者表达了该观点。在日趋完善的市场化竞争环境下，房地产市场价格走势主要由供求关系决定。这意味着，不管是供求哪方发力，去库存不可能一蹴而就，仍是个长期攻坚战。
“土地成本逐渐走高，我市开发企业现在大多是微利，故房价并无太多降价空间。但市民的购买力会有所提高，就拿曹州牡丹园附近的村庄拆迁来说，市政府就采取了积极的货币补偿政策。市民手中有了钱，又急需购房，就能消化一部分现有库存。现在，家长日益关注孩子的教育等问题，村民选择在市区买房的可能性也会逐年上升。”菏泽牡丹公馆项目销售总监褚衍标坦言。
褚衍标同时指出，各地方楼市的实际情况也有差别，菏泽是处于三线与四线之间的城市，地价的不断上涨导致我市楼市降价空间缩减，房价或将有一个微调期，但绝不会出现大幅“跳水”。
2016年房地产业和房地产金融业洗牌加剧
对于中央经济工作会议在“化解房地产库存”中提出的“取消过时的限制性措施”，我市著名房地产金融专家黄和焰认为，应该主要指限购限贷等限制措施，还有譬如规划的商品房开发用地的土地用途限制、户型限制、住商比限制等。
“从去年开始，强制型的楼市限制政策已经逐步放松，现在仅一线城市限购继续，我市楼市处于较为宽松的政策环境。”黄和焰指出，再加上贷款利率从年初的6.0%降到现在的4.9%，已经为我市市民购房提供了很大的政策性便利。
“可以预计，2016年我市房地产市场主旋律将是政府推动去库存，开发商因势平稳促销，金融业进一步向房地产业渗透，房企兼并重组，房地产业和房地产金融业洗牌加剧。”黄和焰总结说。