日期:[2015年04月08日]
-- 牡丹晚报 --
版次:[A7]
二手房营业税“5改2”在菏落地
业内人士预计，2015年至少可惠及四分之一的二手房
□牡丹晚报记者 陈 力
继央行发出二套房首付比例不低于 40%的通知后，财政部3月30日接棒“发声”，将二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，与之前相比，大大放松。4月7日，牡丹晚报财经工作室记者从我市房产及地税部门了解到，菏泽已于3月31日起“落地”执行。
“5改2”新政菏泽已落地
在刚刚过去的清明小长假，一则“重大好消息”在微信朋友圈开始刷屏。该消息称，“个人转让普通住房营业税新政策按文件开始执行，2年以上的普通住房免征营业税。”
那么，这则消息是否属实？4月7日，记者从菏泽市地方税务局获悉，我市已按财政部、国家税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》开始执行。这意味着，从本月起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
市地税局税收管理一科科长李玉旺告诉记者，此次免征营业税新政是针对个人普通住宅交易，房屋要在144平方米以下，符合购买2年以上（含2年）的条件。居民需要携带房产证、身份证、发票、购房凭证以及正规的买卖合同，先到房产交易处进行办理相关手续并申报税款，再进行过户。菏泽开发区和牡丹区的群众，可到市长江东路的市房产局以及解放南街上的牡丹区房产局进行办理，市区两级房产部门均设有地税窗口，市民直接申请即可。其他县区还需具体咨询当地地税部门。
营业税“5改2”，能省多少钱？
采访中，牡丹晚报记者了解到，根据2010年实施的营业税方案，购买住宅不足5年的若要出售，须多交全额营业税。满5年出售的普通住房免征，非普通住房 (面积大于144平方米)按买卖差额征收。这样计算，若免征营业税的话，一套100万元的住房，交易时可以少交5.65万元的税。那么等于解禁了大量准新房在二手房市场上的无税销售，市场刺激效果巨大。
具体到交易，可以省下多少营业税呢？如果购房者购买的二手普通住宅是3年房，以评估价格50万元为例，则在此前需要交纳50万元×5.65%＝2.825万元。现在则因超过了2年可以免征，省下了2.825万元的税收。再以菏泽市民小王为例，他于2013年1月购入建筑面积120平方米住房一套，成交价50万元，2013年3月取得房产证。2015年4月小王将房屋对外出售，获得价款70万元。由于小王的情况属于个人普通住房对外销售情况，按照财税新政，小王不需缴纳营业税。而新政未出台之前，小王需缴纳营业税近4万元。
税费的减免无疑是对二手房市场打了一剂强心针，减少了很多刚需用户买房的负担，特别是大学生和外地人在菏泽买二手准新房的阻力大大减小。对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，越贵的房子省钱越多，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。
新政刺激准新房无税销售
菏泽华阳房地产信息服务有限公司一位资深中介人士介绍，虽然营业税是卖方应该交纳的，但在实际交易过程中菏泽都是买方出这部分费用，由于市场上大量二手房未满5年，买方购买积极性受损。此轮新政的落地，将使得楼房的流动性得到增强，从而提高楼市交易的活跃度，但也不排除二手房卖家提高价格的情况。
这位资深中介人表示，营业税“5改2”有利于增加二手房市场免税房源供应。尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降。“5改2”政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万元不等。
目前菏泽二手房市场80%的交易是10年以内的，40%左右是5年以内的，如果改为满2年不用缴纳营业税，至少能惠及25%左右的二手房。因此可以预计，未来一段时间，会有更加多的这类满2年不足5年的住房出现在二手市场上流通和成交。
首套房贷不必着急还
除了二手房交易营业税免征期调整，本次新政另外一个令人关注的亮点便是降低首付款比例。这意味着，打算换房的已经不需要急着还清上一套房子的贷款，买房门槛降低了。
在央行发布的房贷新政中，今后对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房时最低首付款比例最低可为40%，而此前必须至少为60%。
不过，另外值得关注的是，由于首付降低、贷款额度增加，最终需要支付的利息也将有所增加。因此新政降低首付比例，并非减少百姓的换房花费，只是在一定程度上降低了换房门槛。“降门槛的利好主要是带动前期被高门槛拦截的首次改善型客户逐步入市，也给改善型楼盘项目再次聚集市场关注度，从而为楼市回温进一步注入乐观预期。”业内人士表示。
继央行发出二套房首付比例不低于 40%的通知后，财政部3月30日接棒“发声”，将二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，与之前相比，大大放松。4月7日，牡丹晚报财经工作室记者从我市房产及地税部门了解到，菏泽已于3月31日起“落地”执行。
“5改2”新政菏泽已落地
在刚刚过去的清明小长假，一则“重大好消息”在微信朋友圈开始刷屏。该消息称，“个人转让普通住房营业税新政策按文件开始执行，2年以上的普通住房免征营业税。”
那么，这则消息是否属实？4月7日，记者从菏泽市地方税务局获悉，我市已按财政部、国家税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》开始执行。这意味着，从本月起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
市地税局税收管理一科科长李玉旺告诉记者，此次免征营业税新政是针对个人普通住宅交易，房屋要在144平方米以下，符合购买2年以上（含2年）的条件。居民需要携带房产证、身份证、发票、购房凭证以及正规的买卖合同，先到房产交易处进行办理相关手续并申报税款，再进行过户。菏泽开发区和牡丹区的群众，可到市长江东路的市房产局以及解放南街上的牡丹区房产局进行办理，市区两级房产部门均设有地税窗口，市民直接申请即可。其他县区还需具体咨询当地地税部门。
营业税“5改2”，能省多少钱？
采访中，牡丹晚报记者了解到，根据2010年实施的营业税方案，购买住宅不足5年的若要出售，须多交全额营业税。满5年出售的普通住房免征，非普通住房 (面积大于144平方米)按买卖差额征收。这样计算，若免征营业税的话，一套100万元的住房，交易时可以少交5.65万元的税。那么等于解禁了大量准新房在二手房市场上的无税销售，市场刺激效果巨大。
具体到交易，可以省下多少营业税呢？如果购房者购买的二手普通住宅是3年房，以评估价格50万元为例，则在此前需要交纳50万元×5.65%＝2.825万元。现在则因超过了2年可以免征，省下了2.825万元的税收。再以菏泽市民小王为例，他于2013年1月购入建筑面积120平方米住房一套，成交价50万元，2013年3月取得房产证。2015年4月小王将房屋对外出售，获得价款70万元。由于小王的情况属于个人普通住房对外销售情况，按照财税新政，小王不需缴纳营业税。而新政未出台之前，小王需缴纳营业税近4万元。
税费的减免无疑是对二手房市场打了一剂强心针，减少了很多刚需用户买房的负担，特别是大学生和外地人在菏泽买二手准新房的阻力大大减小。对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，越贵的房子省钱越多，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。
新政刺激准新房无税销售
菏泽华阳房地产信息服务有限公司一位资深中介人士介绍，虽然营业税是卖方应该交纳的，但在实际交易过程中菏泽都是买方出这部分费用，由于市场上大量二手房未满5年，买方购买积极性受损。此轮新政的落地，将使得楼房的流动性得到增强，从而提高楼市交易的活跃度，但也不排除二手房卖家提高价格的情况。
这位资深中介人表示，营业税“5改2”有利于增加二手房市场免税房源供应。尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降。“5改2”政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万元不等。
目前菏泽二手房市场80%的交易是10年以内的，40%左右是5年以内的，如果改为满2年不用缴纳营业税，至少能惠及25%左右的二手房。因此可以预计，未来一段时间，会有更加多的这类满2年不足5年的住房出现在二手市场上流通和成交。
首套房贷不必着急还
除了二手房交易营业税免征期调整，本次新政另外一个令人关注的亮点便是降低首付款比例。这意味着，打算换房的已经不需要急着还清上一套房子的贷款，买房门槛降低了。
在央行发布的房贷新政中，今后对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房时最低首付款比例最低可为40%，而此前必须至少为60%。
不过，另外值得关注的是，由于首付降低、贷款额度增加，最终需要支付的利息也将有所增加。因此新政降低首付比例，并非减少百姓的换房花费，只是在一定程度上降低了换房门槛。“降门槛的利好主要是带动前期被高门槛拦截的首次改善型客户逐步入市，也给改善型楼盘项目再次聚集市场关注度，从而为楼市回温进一步注入乐观预期。”业内人士表示。